Résilier un bail commercial

Le bailleur peut mettre fin au bail commercial après chaque période de 3 ans (« triennale ») à certaines conditions. En dehors de ces périodes triennales, il peut résilier le bail en cas de faute du locataire ou si cette possibilité est prévue dans le contrat (clause résolutoire). Les parties peuvent également mettre un terme au bail d'un commun accord.

À chaque période triennale (3 ans)À la fin d'une période triennale, le bailleur a le droit de reprendre le local loué. Il doit alors donner congé au locataire 6 mois avant l'échéance triennale par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice).La résiliation est possible dans les cas suivants :Reprise pour construire ou démolir et reconstruire l'immeuble dans lequel se trouve le local loué. Le bailleur qui construit ou reconstruit un nouvel immeuble doit offrir un local de remplacement au locataire ou lui verser une indemnité d'éviction.Reprise pour travaux de restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables nécessitant l'évacuation des locaux. Pour faciliter les travaux de restauration immobilière, le bailleur peut récupérer le bail à l'échéance d'une période triennale en versant une indemnité d'éviction si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé.Reprise d'un local d'habitation loué accessoirement au local commercial et qui n'est pas occupé. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies :Le local d'habitation est divisible du local commercial.Le local repris n'est pas affecté à l'usage d'hôtel, de location en meublé, à usage hospitalier ou d'enseignement.La privation de jouissance ne doit pas causer un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce.La reprise n'est possible que si le locataire n'occupe toujours pas le local d'habitation pendant un délai de 6 moissite après le congé délivré par le bailleur.Transformation d'un immeuble existant en immeuble à usage principal d'habitation par reconstruction, rénovation ou réhabilitation. Le bailleur récupère le local commercial pour effectuer des travaux et verse une indemnité d'éviction au locataire.En dehors des périodes triennales (3 ans)Le bailleur peut demander la résiliation du bail devant le tribunal judiciaire en cas de faute du locataire ou utiliser la clause résolutoire.Résiliation demandée au tribunal judiciaireLe bailleur a la possibilité de réclamer la résiliation du bail commercial auprès du tribunal judiciaire en cas de faute du locataire.Il s'agit par exemple des faits suivants :Absence d'assuranceSous-location des locaux sans autorisation du propriétaireAbsence d'exploitation du commerceNon-paiement des loyersLe tribunal judiciaire apprécie l'importance de la faute du locataire pour accepter ou refuser la demande de résiliation du bailleur.Tribunal judiciaire ou tribunal de proximitéMinistère chargé de la justiceRésiliation prévue par le contrat de bail (dans une clause résolutoire)Le contrat peut prévoir que l'inexécution d'une obligation précisée entraînera la résiliation du bail : on parle alors de clause résolutoire. En pratique, le bailleur utilise cette clause en cas de retard ou de défaut de paiement des loyers.Pour mettre en œuvre la résiliation, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu'il va utiliser la clause résolutoire.Le commandement doit mentionner les éléments suivants :Agissements reprochés au locataire (par exemple, locataire qui n'exploite pas le fonds de commerce)Commandement à cesser le non-respect du bailMention d'un délai de 1mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n'est pas résilié.En revanche, si le locataire n'exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l'envoi du commandement de payer ou de la sommation d'exécuter.Le locataire peut demander en justice un délai de paiement pour échapper à la résiliation du bail.AttentionDepuis le 28 mai 2026, le juge tient compte des 2 éléments suivants pour accorder ce délai :La capacité du locataire à régler la dette locative passée dans les délais demandésLa reprise du paiement du loyer courant par le locataire avant la première audience.À savoirDans le cas d'un commandement de payer de loyers, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.Résiliation d'un commun accord entre le locataire et le bailleurLe bailleur et le locataire peuvent décider d'un commun accord de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résiliation amiable du contrat de bail.La résiliation à l'amiable n'exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l'offre de résiliation amiable du bailleur.En pratique, il est conseillé au bailleur et au locataire de signer un acte qui prévoit la date de libération des locaux et qui fixe le solde du loyer, les charges et le sort du dépôt de garantieDe plus, le bailleur en accord avec le locataire doit vérifier auprès du greffe du tribunal de commerce s'il existe des inscriptions sur le fonds de commerce (privilège, nantissement, etc. ). Si c'est le cas, le bailleur doit informer (par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice) les créanciers inscrits sur le fonds de la résiliation amiable du bail.La résiliation amiable ne deviendra définitive qu' 1 mois après la notification effectuée aux créanciers inscrits.

Code de commerce : articles L145-4 à L145-7-1Résiliation du bail commercial

Code de commerce : article L145-41Clause résolutoire dans le bail commercial

Code civil : article 1343-5Délais de paiement accordés par le juge limités à 2 ans