Dépôt de garantie dans un bail d'habitation

Quel est le montant du dépôt de garantie d’un logement meublé ?Le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger un dépôt de garantie, dans certains cas seulement :Lorsque le loyer est à payer d’avance chaque mois, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance tous les 2 mois, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger le paiement d'un dépôt de garantie à la signature du bail. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser 2 mois de loyer (hors charges), et il doit être indiqué dans le bail. Le propriétaire (ou l'agence immobilière) ne peut pas augmenter le montant du dépôt de garantie en cours de bail, ni au renouvellement du bail.Lorsque le loyer est à payer d'avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est interdit.RappelEn cas de bail mobilité, le dépôt de garantie est interdit.

À quoi sert le dépôt de garantie ?Le dépôt de garantie sert au propriétaire (ou à l’agence immobilière) à se prémunir d’éventuels futurs manquements du locataire, comme le manque d’entretien du logement, des réparations locatives non faites, un impayé de loyer ou de charges...À la fin bail, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut déduire du montant du dépôt de garantie à restituer des frais qu’il assume compte tenu des manquements du locataire. Pour cela, il doit s’appuyer sur les états des lieux d’entrée et de sortie, et être en mesure de justifier les sommes déduites par la présentation d’un devis ou de factures, d’une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

À quel moment le locataire du logement vide doit verser le dépôt de garantie ?Lorsque le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut exiger un dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution), ce montant doit lui être versé à la signature du bail.Si le locataire paie le dépôt de garantie en espèces , il peut exiger que le propriétaire (ou l’agence immobilière) lui donne un reçu qui prouve que la somme remise correspond au montant du dépôt de garantie.Si le locataire paie le dépôt de garantie par chèque, le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut l'encaisser.À noterÀ la signature du bail d’habitation, le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut recevoir du locataire le paiement du loyer, du dépôt de garantie et des frais d'agence immobilière liés à la mise en location (état des lieux, visite du logement...). Mais obliger le locataire à verser d'autres sommes pour obtenir la signature du bail est interdit, même si cette obligation est prévue par une des clauses du bail.

À la fin bail, qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire ?C'est au propriétaire (ou à l'agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) au locataire.Lorsque le logement a été vendu ou cédé gratuitement à un nouveau propriétaire durant le bail, c'est à ce nouveau propriétaire de rendre le dépôt de garantie au locataire.En cas de changement d'agence immobilière en cours de bail, c'est à la nouvelle agence immobilière de rendre le dépôt de garantie.

À quelle condition le dépôt de garantie est restitué au locataire du logement meublé ?À la fin du bail d’un logement meublé, le propriétaire (ou l’agence immobilière) rend le dépôt de garantie (appelé par erreur caution) au locataire, à certaines conditions. Tout dépend des états des lieux d’entrée et de sortie :Etat des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entréeCharges payées au forfaitQuel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propresSoit par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionLe montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut garder.Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'impayés de loyers, de charges, d’indemnité d’occupation, ou des frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)Charges payées par provisons avec régularisation annuelleQuel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 1 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propresSoit par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionLe montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?Une retenue est une somme que le propriétaire (ou à l'agence immobilière) peut de garder.Cette somme peut correspondre à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut notamment s'agir d'un impayé de loyers ou de charges.En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Il peut par exemple s’agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.À savoirLe locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.Etat des lieux de sortie non conforme à l’état des lieux d’entréeCharges payées au forfaitQuel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement au propriétaire (ou à l'agence immobilière) par l'un des moyens suivants :Soit en mains propresSoit par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionLe montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues.À quoi correspondent les retenues sur le dépôt de garantie ?Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l'agence immobilière) peut garder.Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)Charges payées par provisons avec régularisation annuelleQuel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?En fin de bail, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit rendre le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans un délai maximum de 2 mois.Le délai commence à partir du jour où le locataire rend les clés du logement par l'un des moyens suivants :Soit en mains propresSoit par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionLe montant rendu au locataire peut être inférieur au montant versé par le locataire, à cause de retenues ou de provision.À noterLors de la remise des clés, le locataire indique au propriétaire (ou à l'agence immobilière) ses nouvelles coordonnées (nouvelle adresse, RIB).À quoi correspondent les retenues sur dépôt de garantie ?Une retenue est une somme que le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut garder.Cette somme correspond à un montant restant dû par le locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un impayé de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits.En cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Par exemple, il peut s'agir des documents suivants : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d'huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...Le locataire peut contester les retenues. Il peut s'aider du modèle de lettre suivant :Contester la facture des travaux de remise en état de son ancien logementInstitut national de la consommation (INC)À quoi correspond la provision sur le dépôt de garantie ?Le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire un arrêté des comptes de charges provisoire. Il peut conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le montant de la provision doit être fixé à l'appui de documents justificatifs. Il ne doit pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit faire la régularisation définitive des comptes de charges et rendre le solde au locataire.À savoirLe locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) peuvent convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de l'immeuble.État des lieux d'entrée non faitTout dépend de la raison pour laquelle l'état des lieux d'entrée n'a pas été fait :Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) persiste dans son refus malgré cette mise en demeure, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d'usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.Par refus du locataireLe locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.Par négligence du propriétaire et du locataireLe locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un commissaire de justice (démarche payante).Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c'est au propriétaire (ou à l’agence immobilière) de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.État des lieux de sortie amiable impossible à faireIl est impossible d'établir un état des lieux amiable dans chacun des cas suivants :Lorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne se rend pas au rendez-vous de l'état des lieuxLorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de faire l'état des lieuxLorsque le locataire ou le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de signer l'état des lieux.Il faut alors faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) qui se chargera de faire l'état des lieux (ou constat locatif). Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire. Les frais demandés par le commissaire de justice sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière).À noterLe tarif du commissaire de justice pour un constat locatif est réglementé. Il dépend notamment du lieu de son intervention (métropole ou Drom).Le commissaire de justice avertit le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Même en l'absence du locataire ou du propriétaire (ou de l’agence immobilière), le commissaire de justice établit un rapport (constat locatif) dont les constatations s'imposent au locataire et au propriétaire (ou à l’agence immobilière), sans contestation possible.Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un commissaire de justice pour obtenir la remise des clés.Si le propriétaire (ou l’agence immobilière) n'est pas présent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le locataire peut restituer les clés au propriétaire (ou à l’agence immobilière) par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état.

Comment récupérer le dépôt de garantie que le propriétaire ne rend pas à temps ?Lorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne rend pas le dépôt de garantie (parfois appelé par erreur caution) dans le délai prévu, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de le lui rendre.Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.Attention, cette pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas indiqué au propriétaire (ou à l’agence immobilière) sa nouvelle adresse lors de la remise des clés.ExemplePour un dépôt de garantie de 90 euros, un loyer (hors charges) de 120 euros, et 5 mois de retard :Montant de la pénalité par mois de retard : 120 x 10 / 100 = 12 eurosMontant de la pénalité pour 5 mois de retard : 5 x 12 = 60 eurosMontant total dû au locataire pour 5 mois de retard : 90 + 60 = 150 eurosPour mettre en demeure le propriétaire (ou l’agence immobilière) de rendre le dépôt de garantie et payer la pénalité, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :Demander le remboursement du dépôt de garantie non restituéDirection de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministreLorsque le propriétaire (ou l’agence immobilière) refuse de rendre le dépôt de garantie malgré cette lettre recommandée, le locataire doit engager d'autres démarches, qui dépendent du montant dû par le propriétaire (ou par l’agence immobilière) :Moins de 5 000 €Le locataire doit engager une démarche amiable en faisant intervenir :Soit un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit un médiateur civil (démarche payante).Cette procédure est obligatoire pour pouvoir par la suite, éventuellement, saisir le juge.Plus de 5 000 €Le locataire peut saisir le juge directement. Mais il peut d'abord engager une démarche amiable en faisant intervenir un conciliateur de justice, la commission départementale de conciliation (CDC) ou un médiateur civil, et peut-être éviter ainsi de saisir le juge.Saisir le juge directementLe locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.Engager une démarche amiable, puis saisir le juge si besoinEngager une démarche amiable (étape facultative) Soit avec un conciliateur de justice (démarche gratuite)Soit avec la commission départementale de conciliation (démarche gratuite)Soit avec un médiateur civil (démarche payante).Saisir le jugeEn cas d'échec de la démarche amiable, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protectiondu tribunal dont dépend le logement.Il faut saisir le juge dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être rendu.

Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ?Non, le locataire doit payer l'intégralité du loyer et des charges au propriétaire (ou à l'agence immobilière) à la date convenue, jusqu'à la fin du bail. Il a interdiction de déduire du dernier loyer le montant du dépôt de garantie, c'est illégal.En conséquence, si le locataire déduit du dernier loyer le montant du dépôt de garantie :Le propriétaire (ou l’agence immobilière) ne lui délivre pas de quittance de loyer. À noter, la quittance de loyer est indispensable pour recevoir une aide au logement.Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut, sans avoir recours au juge, faire une saisie conservatoire du montant qui lui est dû sur le compte bancaire du locataire.Le propriétaire (ou l’agence immobilière) peut aussi demander au juge de condamner le locataire à lui payer le loyer impayé et des dommages et intérêts. Pour cela, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.