Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme

L'application du statut du fermage confère au preneur (locataire) un certain nombre de droits. Mais comme dans tout contrat de bail, il est également tenu de respecter de nombreuses obligations.

Droits du preneurL'objectif du statut du fermage est principalement de protéger et stabiliser l’exploitation du preneur (locataire), tout en lui offrant une grande liberté dans la conduite de son activité agricole.Les droits du preneur sont notamment les suivants :Droits concernant la relation contractuelleDroit à un encadrement du loyerLe loyer (ou fermage) fixé dans le bail doit en effet être compris entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral.À noterL'encadrement du loyer lors de la conclusion du bail n'empêche pas une évolution de ce loyer chaque année en fonction de la variation des indices de référence. Il s'agit de l'indice national des fermages pour les terres nues et bâtiments d'exploitation loués, ou de l'indice de référence des loyers pour les éventuels bâtiments d'habitation inclus dans le bail.Droit au renouvellement de son bailLe preneur (locataire) a droit au renouvellement automatique de son bail lorsque celui-ci arrive à son terme.Il existe toutefois quelques exceptions légales permettant au bailleur (propriétaire) d'empêcher ce renouvellement (notamment en cas de faute du locataire, ou lorsqu'il souhaite exercer son droit de reprise afin d'exploiter lui-même les biens qui étaient loués).Droit de préemptionLorsque le bailleur (propriétaire) souhaite vendre les biens loués à un tiers en cours de bail, le preneur a la possibilité d'acquérir ces biens en priorité.Droit de mettre son bail à la disposition d’une sociétéLe preneur qui a adhéré à un GAEC peut lui confier l'exploitation de tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle du bail. Le propriétaire doit toutefois en être informé.Droit d'effectuer un apport du bail à une sociétéLe preneur a la possibilité d'effectuer l'apport de son droit au bail à une SCEA ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants, avec l'accord préalable du propriétaire.Droit à une indemnité de sortieCette indemnité est due par le bailleur au preneur à l'expiration du bail lorsqu'il a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations aux biens loués.Droit de cession du bailLe preneur peut dans certains cas céder son bail, avec l'accord du bailleur. Une telle cession est permise quand elle est faite au profit du conjoint ou du partenaire pacsé du preneur participant à l'exploitation, ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. Le preneur peut même simplement intégrer ces personnes au bail, en qualités de copreneurs.Droit de résiliation du bailLe preneur a parfois le droit de résilier son bail avant son terme. Les cas de résiliation sont notamment les suivants :En cas d'incapacité au travail du preneur ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la fermeEn cas de décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la fermeLorsque le preneur achète une ferme qu'il doit exploiter lui-mêmeLorsque le preneur a atteint l'âge de la retraiteDroits concernant l'exploitation des biens par le preneurDroit de modifier la physionomie de l’exploitationLe preneur (locataire) peut effectuer tous types de travaux ou améliorations, sous réserve d'en informer préalablement le propriétaire. L'autorisation de ce dernier est parfois requise. Le preneur peut par exemple construire un bâtiment de stockage de ses récoltes, ou même réunir diverses parcelles voisines afin d'améliorer la rentabilité de son exploitation.Droit de réorienter les culturesL'exploitant (locataire) a le droit de changer le type de culture en cours de bail. Il peut ainsi procéder, par exemple, au retournement de parcelles de terres en herbe, à la mise en herbe de parcelles de terres, ou encore à la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).Certains changements nécessitent parfois l'accord du bailleur.Droit de changer le périmètre de l’exploitationLe preneur peut effectuer des échanges ou des locations de parcelles permettant d'assurer une meilleure exploitation des biens loués.Droit de réaliser des opérations d’assolement en communL'exploitant (preneur) a la possibilité de réaliser des assolements, conjointement avec d'autres exploitants voisins. Cette mise en commun des terres et moyens de production ne peut être réalisée que dans le cadre d'une société en participation constituée entre le preneur et d'autre personnes physiques ou morales.Cette pratique permet par exemple de moissonner en une seule fois plusieurs parcelles mitoyennes, et donc d'optimiser le temps de travail. Les produits sont en général répartis entre les différents exploitants en fonction de la surface de terre qu'ils ont mise en commun.Droit de chasserLe preneur a un droit de chasse sur le fonds loué. Ce droit lui est strictement personnel et aucune autre personne n'est autorisée à l'exercer à sa place.Arrêté du 17 juillet 2024 constatant pour 2024-2025 l'indice national des fermagesLegifranceCode rural et de la pêche maritime : article L411-46LegifranceDroit au renouvellement du bail ruralCode rural et de la pêche maritime : article L412-1LegifranceDroit de préemption du preneurCode rural et de la pêche maritime : article L323-14LegifranceDroit du preneur de mettre son bail à la disposition d’une sociétéCode rural et de la pêche maritime : article L411-69LegifranceDroit du preneur à une indemnité de sortieCode rural et de la pêche maritime : article L411-35LegifranceDroit du preneur à la cession du bailCode rural et de la pêche maritime : article L411-33LegifranceDroit de résiliation du preneurCode rural et de la pêche maritime : article L411-39-1LegifranceDroit de réaliser des opérations d’assolement en communCode rural et de la pêche maritime : article L415-7Legifrance

Obligations du preneurPendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les clauses du bail, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat.Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas toutes les règles du statut du fermage qui s'appliquent néanmoins au contrat.Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes :Payer le loyerLe preneur doit payer le loyer (également appelé fermage) fixé dans le bail, selon les modalités convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement.Entretenir et conserver le fondsLe preneur (locataire) est tenu de procéder à l'entretien des biens et à leur réparation, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de force majeure. Cette obligation concerne les réparations locatives, et non les grosses réparations, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur.Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à préserver les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur détérioration. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds.Exploiter et cultiver le fondsCela implique pour le preneur :d'utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon l'usage auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.de garnir le fonds et engranger : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation effective (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.Informer le bailleur préalablement à la réalisation de travaux ou d'améliorationsL'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment.En savoir plus sur l'information préalable aux travaux ou améliorationsLes améliorations et travaux que le preneur souhaite réaliser nécessitent d’informer le bailleur (propriétaire) préalablement. Cette information consiste à envoyer au bailleur une notification, c'est-à-dire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) contenant le projet des opérations envisagées.1- Faculté d'opposition du bailleurDans certains cas, l'accord préalable du bailleur n'est pas exigé. Le projet de travaux ou d'améliorations doit être simplement notifié préalablement au bailleur pour qu'il puisse s’y opposer, s'il le souhaite. Cela concerne les situations suivantes :Changement de cultures : un tel changement peut par exemple nécessiter des travaux de retournement de pâturages, ou de modification des assolements.En l'absence d'accord amiable entre les parties, le projet doit être notifié au bailleur 1 mois avant le début de travaux (c'est un délai d'opposition).Le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de s'y opposer, s'il estime que ces changements risquent de dégrader les biens loués. En l'absence d'opposition, ou si celle-ci est rejetée par le Tribunal, le preneur peut librement effectuer les travaux.Travaux d’amélioration des bâtiments et des ouvrages incorporés au sol, ou travaux assurant une meilleure productivité (il peut par exemple s'agir d'échange ou de location de parcelles, d'assolement en commun, etc).Le projet doit ici être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. Ils pourront ensuite démarrer si le bailleur ne s'y est pas opposé durant cette période.Ce dernier doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite s'opposer au projet qui lui a été notifé. Il peut également décider de réaliser lui-même les travaux ou améliorations.Dans le cadre de cette faculté d'opposition, c'est le bailleur qui doit saisir le Tribunal s'il ne veut pas que les travaux ou améliorations soient réalisés. Dans ce cas, le preneur peut ensuite saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour contester l'opposition du bailleur.2- Autorisation du bailleurDans d'autres cas le projet est notifié au bailleur afin qu'il puisse cette fois donner préalablement son autorisation. Cela concerne les opérations suivantes :Tous les autres travaux d’amélioration notamment ceux concernant des productions hors-sol ou des plantations, ainsi que la construction de bâtiments.Réunion de parcelles attenantes : ce sont des améliorations foncières réalisées au moyen de travaux légers comme par exemple des comblements, arasements ou taillages de haies.Le projet doit être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. S'il n'a pas répondu dans ce délai, il est considéré comme ayant autorisé le projet (c'est un accord tacite).En revanche, si dans ce délai de 2 mois le bailleur adresse son refus au preneur, alors ce dernier devra saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite le contester.Informer le bailleur en cas d'usurpation des biens louésLe preneur doit avertir le bailleur lorsqu'il a constaté une usurpation commise au détriment du fonds. Il peut notamment s'agir d'un détournement de cours d'eau par un tiers ou d'un empiètement sur le fonds (par exemple lorsque la clôture ou le mur d'un voisin est construite en partie sur les terres louées). L'usurpation peut également découler d'un phénomène naturel entravant l'activité du preneur.Le preneur qui n'en a pas informé son bailleur peut être tenu de lui verser une indemnisation.Demander l'accord du propriétaire pour effectuer un changement non prévu au bailUn tel changement doit permettre d'améliorer l'exploitation. Ce changement peut être par exemple la mise en herbe de parcelles de terre, ou la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).Exploitation personnelle du bailLe preneur (locataire) doit participer en personne à l’exploitation du bien. Il peut être seul ou assisté (notamment par un salarié ou un membre de sa famille). Le bailleur peut même demander la résiliation du bail si le manquement à cette obligation lui porte préjudice.Par exemple, lorsqu'un copreneur met les biens loués à disposition d'une société de laquelle il se retire, il y a un préjudice pour le bailleur : ce dernier perd en effet la possibilité de poursuivre en justice une inéxecution des clauses du bail sur les deux copreneurs.Restituer le fonds dans le même étatSi un état des lieux a été réalisé lors de la conclusion du bail, le preneur est tenu de restituer les bâtiments loués (mais pas les terres), à la fin du bail, au moins dans le même état que lorsqu'il les a reçus. Il n'est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté des biens ou à un cas de force majeure.Les travaux ou améliorations qu'il a réalisés peuvent donner lieu à une indemnisation versée par le bailleur. Il peut s'agir par exemple de travaux de remise en état dans les bâtiments loués.Code rural et de la pêche maritime : article L415-4LegifranceObligation d'effectuer les réparations locativesCode civil : article 1766LegifranceObligation d'exploiter et de cultiverCode rural et de la pêche maritime : article L411-29LegifranceInformation du bailleur préalablement à un changement de culture ou de moyen culturalCode rural et de la pêche maritime : article L411-73LegifranceInformation du bailleur préalablement aux travaux d'amélioration ou de constructionCode rural et de la pêche maritime : article L411-39LegifranceInformation du bailleur préalablement à un échange ou une location de parcellesCode rural et de la pêche maritime : article L411-28LegifranceInformation du bailleur préalablement à la réunion de parcelles attenantesCode rural et de la pêche maritime : article L411-26LegifranceInformation du bailleur en cas d'usurpation des biens louésCode rural et de la pêche maritime : article L411-59Legifranceobligation du preneur d'exploiter personnellementCode civil : article 1730LegifranceObligation de restitution des biens loués dans le même état