Vente d'un logement en copropriété

Informer de la vente du bien immobilierPour informer de la vente de votre logement, vous pouvez publier une annonce et faire visiter le bien aux personnes intéressées.Publier une annonceL'annonce de vente immobilière doit présenter les caractéristiques principales de l'appartement. Elle apporte les informations suivantes :Prix de venteImmeuble en copropriété, nombre de lots, situation géographiqueSuperficie, composition et état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...)Montant annuel des charges du budget prévisionnel payé par le vendeurDépenses prévisibles énumérées dans le diagnostic de performance énergétiqueProcédures liées aux difficultés financières de la copropriété.Elle oriente l'acquéreur vers le site Géorisques pour vérifier les risques naturels et technologiques susceptibles de concerner le bien.Elle renseigne sur le professionnel que vous mandatez (agent immobilier, notaire...) pour la vente de votre bien. Dans ce cas, l'annonce précise le montant de ses honoraires et si ils sont à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.Faire visiter le bienLors de la 1re visite, vous (ou votre mandataire) devez remettre un état des risques au futur acquéreur, si le logement est dans une zone d'exposition à un risque naturel, minier, technologique, sismique ou de radon. Sinon, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.Vous pouvez obtenir ces renseignements et remplir directement l'état des risques à l'aide d'un service en ligne :Aide au remplissage de l'état des risques et pollutionsMinistère chargé de l'environnement

Accepter une offre d'achatLa personne intéressée peut vous transmettre une offre d'achat.L'offre d'achat prend en général la forme d'une lettre transmise par courrier RAR ou par mail.Elle doit comporter les indications suivantes pour être valable :DateDurée de validitéDésignation de l'appartement concernéPrix proposé.Si vous acceptez l'offre, votre accord doit être écrit et signé. Vous vous engagez à vendre aux prix et conditions indiqués. Vous ne pourrez plus revenir sur votre décision.AttentionAucune somme ne doit vous être versée lors de l'acceptation de l'offre d'achat, car cela entraînerait la nullité de l'offre.

Signer éventuellement la promesse de venteLa signature d'une promesse de vente n'est pas obligatoire. Elle détermine le prix et les conditions de la vente. Elle est établie différemment si vous êtes une personne physique et que sa durée de validité dépasse 18 mois.Vous êtes une personne physique et la durée de validité de la promesse dépasse 18 moisLa promesse est un acte authentique obligatoirement établi par un notaire.Autres casLa promesse peut être établie sous la forme d’un acte sous signature privée réalisé directement par vous et l'acquéreur.AttentionEn tant que vendeur, vous n'avez pas de délai de rétractation ou de réflexion. Si vous refusez de vendre, l'acquéreur peut vous y contraindre ou demander une indemnisation.Seul l'acquéreur peut bénéficier d'un délai de rétractation ou de réflexion pour revenir sur son engagement.Au plus tard, à la date de signature de la promesse de vente, vous devez remettre à l'acquéreur les informations suivantes sur les caractéristiiques du bien :Informations sur l'organisation et le fonctionnement de la copropriété Fiche synthétique sur l'organisation, le fonctionnement, les caractéristiques techniques et financières de la copropriétéRèglement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble ainsi que les actes modificatifs publiésProcès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières annéesCarnet d'entretien de l'immeubleConclusions du diagnostic technique global (DTG) s'il existePlan pluriannuel de travaux ou projet de plan pluriannuel de travauxNotice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement du syndicat de copropriété.À savoirSi l'acquéreur est déjà propriétaire d'un lot dans votre copropriété, vous avez à lui remettre uniquement les informations sur la situation financière et le dossier de diagnostic technique.Informations sur la situation financière de la copropriétéMontants des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel que vous avez payées pour les 2 exercices comptables précédant la venteLorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et de la dernière cotisation que vous avez verséeSommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, le montant d'une avance de trésorerieÉtat global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.Informations sur l'état de l'immeuble (dossier de diagnostic technique)Vous devez constituer un dossier de diagnostic technique et le remettre à l'acquéreur en même temps que la promesse de vente.Il comprend les éléments suivants :Diagnostic de performance énergétique (DPE)Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) de la partie privativeÉtat mentionnant la présence ou l'absence d'amiante (ou diagnostic amiante)État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation de la partie privative a plus de 15 ansÉtat de l'installation intérieure du gaz si l'installation de la partie privative a plus de 15 ansÉtat relatif à la présence de termites de la partie privativeÉtat relatif au risque de mérule si le bâtiment se trouve dans une zone, déterminée par un arrêté préfectoral, où la présence de mérules a été signalée en mairie (voir auprès de la mairie)État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)Diagnostic bruit quand le bien est en zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromesCertificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le préfet dans le département quand le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphèreArrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris sur la partie privativeCarnet d'information du logement (CIL)Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)État de l'installation d'assainissement non collectif si la copropriété n'est pas raccordée au réseau public d'assainissementSi le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectifRemise des documentsVous pouvez transmettre ces documents par courrier, en main propre ou par un procédé dématérialisé (mail, clef USB) avec l'accord écrit de l'acquéreur.L'acquéreur atteste de la remise des documents en signant la promesse de vente devant notaire.Lorsque la promesse est rédigée et signée sans la présence d'un notaire (l'acte est établi sous seing privé), l'acquéreur atteste la remise des documents par un écrit daté et signé de sa main.État datéÀ votre demande et avant la vente, le syndic établit et transmet un état daté au notaire.L'état daté indique, à la date de sa réalisation, les éventuelles sommes que vous devez au syndicat et celles qu'il vous doit.Ce document permet à l'acquéreur de connaître les dépenses liées à son lot de copropriété. Il peut ainsi anticiper les charges qu'il aura à payer une fois l'appartement acheté.Certificat du syndicLe syndic doit transmettre au notaire un certificat de moins d'1 mois qui atteste que vous n'avez pas de dette envers la copropriété. Si le notaire ne l'a pas dans le délai de 15 jours après la vente, il avertit le syndic du transfert de propriété. Si vous avez des dettes envers la copropriété, le syndic peut faire opposition au versement du prix de vente pour en obtenir le paiement.Réception d'un acompteVous pouvez demander le versement d'un acompte. Si la promesse de vente le prévoit, il est versé à la fin du délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur.À savoirLe fait d'exiger ou de recevoir, un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement peut être autorisée seulement si vous êtes dans l'une des situations suivantes :Promesse conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple)Ou versement consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).Le montant de l'acompte est fixé en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est déduit du prix total lors de la signature de l'acte définitif de vente.Le délai de rétractation ne commence que si vous avez remis l’ensemble des documents suivants à l'acquéreur :Fiche synthétique des données financières et techniques de la copropriétéRèglement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les actes modificatifs publiésProcès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières annéesMontant des charges hors budget prévisionnel et des charges courantes du budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la venteLorsqu'il existe, montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot et dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeurSommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat des copropriétaires par exemple, montant d'une avance de trésorerieÉtat global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.Le délai de rétractation démarre à compter du lendemain du jour où l'acquéreur les reçoit.

Signer l'acte authentique de venteL'acte authentique de vente est signé devant un notaire choisi par l'acquéreur. Si vous souhaitez également l'intervention de votre notaire, les 2 notaires se partagent les frais sans coût supplémentaire. C’est l’acquéreur, qui sauf accord particulier, paie les frais d'acte notarié.Le notaire peut établir une procuration à distance lorsque les parties ne peuvent pas se rendre dans son étude pour signer l'acte. Il peut recueillir leur consentement et leur signature par la voie électronique.Lors de sa signature, l'acquéreur doit avoir en sa possession les documents suivants en cours de validité :Constat de risque d'exposition au plombÉtat mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (diagnostic amiante)État relatif à la présence de termites dans le bâtimentÉtat de l'installation intérieure de gazÉtat de l'installation intérieure d'électricitéSi le logement est dans l’une des 71 communes d’Ile-de-France dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau (mis en place pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine), le rapport du contrôle du raccordement au réseau public de l'assainissement collectifSi l'un de ces documents n'est pas remis, vous devrez garantir le vice caché correspondant.L'acquéreur peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du prix si l'état des risques naturels et technologiques, miniers, naturels prévisibles ne lui ont pas été remis alors que le logement est dans une zone concernée. Il en est de même en l'absence de transmission d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité s'il existe.L'acte authentique de vente doit comporter le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés.Lors de la signature de l'acte définitif, la propriété du bien est transférée à l'acquéreur et vous lui remettez les clefs.

Recevoir le paiement de la venteAfin de sécuriser la vente, la totalité du prix de vente doit être versée sur le compte du notaire avant la signature de l'acte authentique.Aprés la signature, le notaire envoie une copie authentique de l'acte de vente au service de publicité foncière. Le prix de vente vous est versé à la suite de l'enregistrement par l'administration fiscale. Vous pouvez interroger le notaire pour connaître le délai.

Informer le syndic de la vente du lotLe syndic doit être informé par le notaire, l'acquéreur ou par vous-même du changement de propriétaire dès que la vente a été signée chez le notaire.La notification faite au syndic, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, doit préciser les informations suivantes :Nom, prénoms et domicile de l'acquéreur et, sous réserve de son accord, son adresse électroniqueNom, prénoms et domicile du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit si nécessaire et, sous réserve de son accord, son adresse électroniqueConditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours, souscrit par le syndicat des copropriétaires. Cet emprunt finance des travaux au sein de la copropriété. Au moment de la vente, les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Cependant, l'obligation de remboursement peut être transmise au nouveau copropriétaire à la suite d'un accord conclu entre l'acquéreur et vous.Après la notification de la vente au syndic, les appels de charges sont payés par l'acquéreur ou par vous suivant la nature de la dépense.Vous payez la provision exigible du budget prévisionnel. Ces charges correspondent aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et des équipements communs de l'immeuble.En revanche, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où elles sont exigibles. Il s'agit, par exemple, de charges pour des travaux d'amélioration et des travaux autres que de maintenance.Si un trop ou moins perçu de charges liées au lot apparait lors de la régularisation annuelle des charges, le remboursement ou le paiement de la différence revient à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes.À savoirLes appels de charges sont faits par le syndic soit auprès de vous ou de l'acquéreur en respectant la réglementation. Si dans l'acte de vente, vous convenez avec l'acheteur d'une répartition différente des paiements, cet accord s'impose entre vous, mais pas au syndic.