Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur (appelé le promettant) s’engage à vendre son bien à une personne déterminée (le bénéficiaire), en lui laissant la possibilité de décider, dans un délai fixé par les 2 parties, si elle souhaite acheter ou non.L’acquéreur potentiel bénéficie, en effet, d’un droit d’option. Il est ainsi libre de lever l’option (acheter le bien) ou d’y renoncer (ne pas acheter) dans le délai prévu.Tous les éléments essentiels de la vente (bien, prix etc.) sont déjà déterminés dans la promesse.Pour que la vente soit formée, il ne manque donc plus que le consentement ultérieur du bénéficiaire.À savoirPendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne.

Quelle est la forme d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?La promesse de vente est établie par un acte authentique ou par un acte sous signature privée.AttentionLorsque le vendeur est une personne physique, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être constatée par un acte authentique lorsque :sa durée de validité dépasse 18 moisou qu’une prolongation de la promesse a pour effet de porter sa durée totale au-delà de 18 mois.Lorsque la promesse unilatérale de vente est établie par un acte sous signature privée, elle doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation par l’acquéreur. Dans ce cas, l’une des parties (vendeur ou acquéreur) doit déposer ou envoyer l’acte en 2 exemplaires originaux au service de la publicité foncière et de l’enregistrement du lieu de situation du bien immobilier.Service fiscal en charge de l'enregistrementMinistère chargé des financesL'enregistrement coûte 125 €.Si la promesse ne respecte pas ces conditions de forme, elle est nulle et de nul effet. Cela signifie qu’elle est juridiquement inexistante.

Quels documents doivent être fournis pour la signature de la promesse unilatérale de vente ?Pour faciliter la rédaction de la promesse unilatérale, le vendeur et l'acquéreur doivent préparer certains documents.VendeurLe vendeur doit, selon les situations, présenter notamment les documents suivants :Pièce d'identité, éventuel contrat de mariage ou convention de Pacs pour les personnes physiquesExtrait Kbis et une copie des statuts de la société pour les personnes moralesCopie du titre de propriétéSi le bien est une maison individuelle : Plans, références cadastrales, permis de construire, autorisation de travaux et certificat de conformité qui lui ont été délivrésDocuments mentionnant les servitudesSi le bien est occupé par un tiers : copie des contrats de location en cours ou des pièces qui justifient le départ des anciens locataires (congé du locataire, congé du bailleur)Si le bien est un lot dans un immeuble collectif : documents relatifs à la copropriété (fiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale des 3 dernières années, carnet d’entretien, diagnostic technique global, projet ou plan pluriannuel de travaux, pré-état daté établi par le syndic)Si le bien se situe dans un lotissement : Cahier des charges du lotissementSi le bien fait partie d’une 'association syndicale de propriétaires (ASL) : copie des statuts de l’ASLPolice d'assurance dommages-ouvrage en cours de validité Justificatifs de l'état de l'immeuble au regard de l'assainissement (contrôle, contrat d'entretien, facture de raccordement, ...).Dossier des diagnostics techniques (constat plomb, état amiante, état termites, information mérule, état installation gaz et/ou électrique, dossier de performance énergétique etc). Les diagnostics doivent être en cours de validité à la date de la promesse.Durée de validité des documents composant le dossier des diagnostics techniquesType de documentsDurée de validitéConstat amianteValidité permanentePlomb1 anTermites6 moisGaz (installation de plus de 15 ans)3 ansÉlectricité (installation de plus de 15 ans)3 ansDossier de performance énergétique (DPE)10 ansÉtat des risques (risques naturels, technologiques, miniers etc) pour les zones concernées6 moisAudit énergétique5 ansAcquéreurPièce d’identitéExtrait Kbis et copie des statuts pour une personne morale

Que doit contenir la promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit contenir plusieurs informations. En effet, en pratique, la promesse doit contenir l’ensemble des éléments essentiels et des clauses destinées à former l’accord définitif, pour que la levée d’option par le bénéficiaire (acquéreur) suffise à former la vente.Son contenu doit être licite et certain, c’est-à-dire que les éléments nécessaires à la formation de la vente (notamment la désignation du bien et le prix) doivent être clairement définis ou pouvoir être déterminés de manière objective, sans ambiguïté, au moment de la levée d’option.AttentionSi l’une des parties connait une information qui peut être déterminante pour le consentement de l’autre partie, elle doit l’en informer. Ces informations déterminantes concernent le contenu du contrat, le statut des parties ou les caractéristiques du logement vendu. Il peut s’agir, par exemple, d’un projet de travaux coûteux dans la copropriété, l’existence de fissures importantes ou d’un problème de structure de l’immeuble ou d’un risque d’inondation.Un manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat.Informations concernant le vendeur et l’acquéreurLa promesse de vente doit mentionner l’identification des parties (vendeur/acquéreur) leurs capacités et leurs coordonnées respectives.Informations concernant le bienLa promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :Adresse du bienRéférences cadastralesDescription précise du bien : nature (maison, appartement...), superficie, nombre de pièces, équipements, présence d’un jardin ou d’un balcon etc.Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)Existence d'une hypothèque, d'une servitude ou d’une mitoyennetéMention indiquant si le secteur où se trouve le bien est réservé aux constructions nouvelles de logements à usage exclusif de résidence principaleMentions sur l'état et la situation du bien (dossier de diagnostics techniques établi par un professionnel)Pour un logement en copropriété, informations spécifiques à la copropriétéPour un logement en lotissement, cahier des charges, règlement de lotissement et statuts de l’association syndicale libre qui gère les espaces et équipements communs.Informations concernant la ventePrix de vente et modalités de paiement (payé comptant avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)Durée de validité de la promesse de venteDate limite de signature de l'acte de vente définitiveInformations relatives aux conditions de la levée d’option (forme, délai, adresse de notification, preuve de la date de réception)Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractationMontant de l’indemnité d’immobilisationDate de disponibilité du bienMontant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement.À savoirDes conditions suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Il peut s'agir de la condition suspensive d’obtention d'un prêt immobilier, de l'obtention d'un certificat d’urbanisme, de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente ou de la purge du droit de préemption.

Comment signer la promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?La manière de signer une promesse unilatérale de vente dépend de la forme choisir pour l’acte (acte sous signature privée ou acte authentique).Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte authentiqueLa promesse unilatérale de vente établie par un notaire (acte authentique) peut être signé sur un support papier ou sur un support électronique. Dans les 2 cas, chaque partie doit signer l’acte.À noterLa signature électronique a la même valeur qu’une signature manuscrite (papier), à condition que :Elle permette d’identifier clairement son auteurEt qu’elle garantisse que le contenu du document n’a pas été modifié.L’original du document est conservé par le professionnel (notaire). Chaque partie doit conserver un exemplaire de l’acte ou pouvoir y accéder facilement sous format dématérialisé.À savoirLorsqu’il s’agit d’un acte électronique, un lien de téléchargement de l’acte est disponible immédiatement après la signature. Il permet d’accéder et de conserver le document sans délai.Signature d’une promesse unilatérale de vente établie par acte sous seing privéLa promesse unilatérale de vente établie sous la forme d’un acte sous seing privé doit être signée sur un support papier. Chaque partie signe l’acte.La promesse est réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (agent immobilier).AttentionLa signature électronique d’une promesse unilatérale de vente ne permet pas son enregistrement auprès des services de la publicité foncière. Or, l’enregistrement est une formalité indispensable pour que l’acte soit valable. Une promesse unilatérale de vente établie sous format électronique sera donc nulle puisqu’elle ne pourra pas être régulièrement enregistrée.

L'acquéreur doit-il verser une somme d'argent lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature de la promesse unilatérale de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte.Toutefois, il est fréquent que la promesse prévoit le versement d’une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation. Elle rémunère le prix de l’exclusivité du bien accordé au bénéficiaire (acquéreur potentiel) par le vendeur.AttentionQuand la durée de la promesse unilatérale de vente dépasse 18 mois, le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente est obligatoire. Elle est versée entre les mains du notaire qui va servir de séquestre.En pratique, le montant de l’indemnité d’immobilisation est compris entre à 5 % et 10 % du prix de vente. Il est d’usage que cette somme soit versée à un tiers séquestre et non directement au vendeur. Cette indemnité d’immobilisation est ainsi encaissée et bloquée jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.Le sorte de l’indemnité d’immobilisation dépend de l’issue de la promesse :Si la vente est réalisée, la somme versée est déduite du prix de vente du bien. Elle est considérée comme un acompte.Si les conditions suspensives prévues dans le compromis ne se réalisent pas (par exemple, prêts non obtenus), la promesse devient caduque de sorte que la somme versée est rendue intégralement à l’acquéreur.Si l'acquéreur renonce simplement à l'achat sans cause légitime (par exemple, faute du vendeur qui n’a pas fourni des documents essentiels, dissimulé une information déterminante ou vendu un bien non conforme à ce qui était prévu) ou non-réalisation d’une condition suspensive, la somme est conservée par le vendeur.

Quels sont les délais fixés dans une promesse unilatérale de vente d'un logement existant ?La promesse unilatérale de vente contient plusieurs délais, à savoir :Délai de levée de l’option (durée pendant laquelle le bénéficiaire peut décider d’acheter), librement fixé par les parties. Il peut être fixé par une date butoir précise, par un délai chiffré avec un point de départ déterminé (par exemple, 6 mois à compter de la signature de la promesse ou 15 jours après la réalisation de la dernière condition suspensive) ou par référence à un évènement.Délai d’accomplissement des conditions suspensives. Il peut être identique au délai de levée de l’option, plus long ou plus court. Les parties fixent librement ce délai. La seule exception concerne la condition d’obtention de prêt pour laquelle il est imposé un délai minimal d’1 mois à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé.Délai d’enregistrement pour la promesse unilatérale établie sous seing privé dans les 10 jours à compter de la signature par les partiesDélai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, par un acquéreur non professionnelDélai pour signer l’acte de vente après la levée d’option. Il est librement fixé par les parties.

Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale de vente d’un logement existant ?VendeurDans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature de la promesse. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. La seule exception à ce principe concerne le cas où l’acte prévoit, dans une clause, une faculté de rétractation ou de dédit du vendeur.AcquéreurL’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un droit de rétractation dans un délai de 10 jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte (promesse unilatérale) à l’acquéreur. La renonciation à la vente doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.